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房地产调控的重心或指向救市 拐点真的来了吗
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房地产调控的重心或指向救市 拐点真的来了吗
素颜雨1989
发表于
2014-04-14
进微信群讨论
从2003年开始,一讲到“调控”,大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格,而未来,房地产调控重心将有可能指向“救市”。
嘉宾:
蔡为民复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长
高海燕深圳市都会城市研究院院长
陈潜峰天下置业集团董事长
董登新 武汉科技大学金融证券研究所所长
今年的全国“两会”上,《政府工作报告》对房市调控用了一个新名词:分类调控。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。
为什么今年跟往年不一样要特别强调分类调控?该怎样对城市进行分类?还是否需要“限购”?2014年中国房价涨还是跌?带着这些问题,本刊特邀四位知名专家,从不同角度探讨中国房地产的当下及未来。
泡沫有多大?
《支点》:从去年底开始,有关中国房产泡沫论声音越来越多,甚至有专家表示中国房价下跌50%都很正常。但也有人是看好房市的,认为还能再涨10年。中国房市走到今天,究竟有无泡沫?
陈潜峰:高房价主要受高地价、货币政策预期放款以及市场供应不足等因素影响,未来房价上涨的预期依然较强。当房价上升速度长期快于居民收入的增长速度时,泡沫便会产生,只要存在泡沫,就有可能破灭,这只是时间问题。一旦房价再次疯涨将可能失控而致泡沫破灭,会给社会造成不稳定因素。
董登新:从资本角度来说,当前中国的房地产市场不是撑不撑得住的问题,而是资本链相当脆弱,随时有垮掉的风险。受放贷收紧等政策影响,对很多开发商来说,现阶段主要通过私募等民间借贷方式融资,其利息一般在20%-30%之间,成本较高、融资压力大。为了支撑整个资金链,他们往往是“短借长用”,“拆东墙补西墙”,但这种支撑不具备可持续性。我所认识的一些朋友,以前他们的资金或多或少会参与到房地产项目中,但现在他们开始陆续撤离楼市,改投其他项目。
《支点》:中国地域宽广,如果说有房产泡沫的话。不同地方的表现应不一样,具体对一二三四线城市来讲,出现泡沫时会有哪些特征?
蔡为民:受限购政策、高通胀等影响,从2011年起,中国房市呈分化态势。当通胀严重时,大量避险资金选择进军没有限购政策的三四线城市房地产,当地政府对资金的到来也持欢迎态度,开始大量卖地,开发商拼命盖楼。此时,三四线城市的房产走向非理性繁荣态势,其中大部分交易是为了投机,为了赚快钱。这种状况下,房产严重过剩,而要消化这些过剩的房产需要时间。糟糕的是,对很多三四线城市来说,需求已经很少了,但供应还是源源不断,很多人问,三四线城市的房产会跌多少?我认为,跌多少并不是问题的核心,关键要问需求在哪里,这比房价跌多少更可怕。
二线城市和三四线城市不同。最近杭州房价下跌,但值得注意的是,一旦下跌15%-20%,就马上有需求跟上,这说明二线城市仍然是有需求的。只不过这类需求还在观望。换句话说,二线城市的房产,表面上看似是无效需求,但只要价格下降,就会出现有效需求。如果宏观经济没有太大波动,二线城市房价至少可以稳定到今年下半年。
而对一线城市来说,有效需求比二线城市更旺盛,相信今年内其房价应该不会有大问题。
陈潜峰:相信很多人还在等“房市雪崩”的那一刻。曾经,“房市泡沫”、“房市发烧”、“房市绑架中国经济”等言论频频见诸报端,但我认为中国房市特别是三四线城市房价崩盘的可能性不大,理由有三点:一是随着中国城镇化进程日渐加快,城市人口将进一步增加,这必定会带来住房刚性需求的增加;二是随着三四线城市工业园的兴建,外资引入进一步扩大,当地经济必定迎来新一轮增长,同时也将带来就业市场的拓宽,这将会直接推动房价上升。三是金融危机和产业转移会推动大批农民工返乡创业,拉动当地经济发展,进而刺激房市。
高海燕:短期中国房市的风险还是三四线城市全面过剩所带来的系统性风险。理论上崩盘风险较大。但事实上,中国投资者和置业者很容易被“宏大叙事”和“神话”所左右,风险总能持续运行。2014年,三四线城市在城镇化“故事”的刺激下预计还能带病运行,至于以后能持续多久,目前还难以预测。
QE退出致房价下跌?
《支点》:随着美国经济复苏和美联储逐步退出量化宽松政策。过去5-6年全球低利率时代有可能终结,这将导致资本加速撤离新兴市场,这是否会影响到中国房市?
高海燕:中国的房地产市场很奇怪,往往处于非全球化状态。这些年来,宏观调控政策在一定程度上“意外”地“保护”了房地产市场没有能进入市场调整的空间。因此国际大环境的变化对中国房市的影响不会很大,保持现状仍将是中国房市短期内的基本态势。
陈潜峰:货币政策紧缩或放松,对房价的上涨和下跌会产生一定影响,但并不是决定性因素,政府的货币杠杆短期内会对房价有影响。但“无形之手”即市场的杠杆调节会更有效。近几年来,政府一直加大调控力度,房地产市场却持续火爆,这就是最好的例证。
董登新:谈中国房市,一个不能忽视的问题是,社会的惯性预期太大。大部分民众都不相信房价会跌,在他们心里只有一个信念,买房肯定会涨。这其实也与中国目前投资渠道过窄有关,买黄金,黄金跌,买股票,股票跌,还能买什么呢?只能买房。事实上,这么多年来,房价也的确一直往上涨。从客观上强化了人们“想投资就买房”的心理预期,这种预期会进一步刺激房价上涨。
是“调控”还是“救市”?
《支点》:近年来政府出台多项政策调控房价,实际效果却不理想,被网友戏称为“十调九涨”。能预测下今年提出的分类调控政策会出现什么样的效果吗?
蔡为民:两年前,我曾说过一句话,限购措施松绑之日,就是房市崩盘之时。当然这句话有夸张的成分,其背后的意思是说,当房产要限购的时候,说明需求还是很旺盛,如同交通管制一样,当要实施交通管制的时候,说明交通流量是比较大的。而当流量不够大的时候,是否还需要管制呢?现在房市也是一样,到了很多人在观望、需求量不大的时候,所谓的调控也就没有多大意义了。
其实调控一直存在两种意思与功能——调涨与调降。从2003年开始,房市以价量齐扬的状态居多,因此一讲到“调控”,大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格,而未来,房地产调控的重心将有可能指向“救市”。
董登新:近年来的大多数调控政策都是行政管制手段,到现在已用到极致,如果再严的话,那只能限制房产交易了。未来若还要调控房价,应该转换思路。比如对一二线城市来说,现在的状况更多的是价格泡沫,而三四线城市则更多的是产能泡沫,所以要针对不同城市进行分类调控。
高海燕:分类应该是沿着供应和需求两端进行调控。既要确保在土地、中小型商品住房以及共有产权住房上供应的充分度,又要保持对需求的管理,特别是对投资性需求的压制。短期内应该还是会强化行政和市场这两个手段。行政上主要是促进保障性住房建设,市场上要强化建设和供应。分类调控的另一层含义,还体现在城市不同调控方法也不同,即一、二、三线城市的政策取向和力度会略有不同。一线城市和房价升幅过快的二线城市主要突出“供”和“堵”,三线城市则要强调“疏”。
还会有“黄金十年”吗?
《支点》:随着中国新型城镇化的发展,物流、医疗、公共物业、商业物业、酒店物业等非住宅房产开发正日益走热。未来中国房市是否和一些专家预测的一样,还有10到20年的好光景?
高海燕:房地产如果跳出单一以地生财的特征,转型到以服务生财的模式,那就还会有更长的好光景。创造客户价值是一种专业能力,相信这在未来是决定房地产开发商能力的标尺。
开发商在未来也会分化,强者恒强,弱者离场。特别是中国逐步走上经济结构转型之路后,地方政府对城市营运和产业营运的需求将越来越迫切,这显然不是实力弱小的开发商的“战场”。另一方面,随着置业者对房地产产品与生活方式之间关系的关注度、理解力和需求度的上升,传统的房地产行业“简单、直接、粗暴”的发展模式显然也不可持续。
陈潜峰:如以10年为一个时代的度量尺码,下一个10年对中国经济和房地产来说,都将值得期待。对于不动产投资人士,到底是投资“机会”,还是投资“趋势”?毫无疑问,机会固然不可忽视,但趋势更值得信赖。未来中国将呈现四大趋势:一是中国经济从10%的“超高增长”进入“七上八下”的次高速增长,以及小颠簸的稳态增长,而房地产业也从超高增长转为中低速增长;二是房地产市场格局由卖方市场转为买方市场;三是新一届中央政府不会放松对房地产的调控,调控成效将在吸取以往教训中逐步得到扭转;四是住宅市场的属性将从商品时代转入商品时代与
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蔡为民复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长
高海燕深圳市都会城市研究院院长
陈潜峰天下置业集团董事长
董登新 武汉科技大学金融证券研究所所长
今年的全国“两会”上,《政府工作报告》对房市调控用了一个新名词:分类调控。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。
为什么今年跟往年不一样要特别强调分类调控?该怎样对城市进行分类?还是否需要“限购”?2014年中国房价涨还是跌?带着这些问题,本刊特邀四位知名专家,从不同角度探讨中国房地产的当下及未来。
泡沫有多大?
《支点》:从去年底开始,有关中国房产泡沫论声音越来越多,甚至有专家表示中国房价下跌50%都很正常。但也有人是看好房市的,认为还能再涨10年。中国房市走到今天,究竟有无泡沫?
陈潜峰:高房价主要受高地价、货币政策预期放款以及市场供应不足等因素影响,未来房价上涨的预期依然较强。当房价上升速度长期快于居民收入的增长速度时,泡沫便会产生,只要存在泡沫,就有可能破灭,这只是时间问题。一旦房价再次疯涨将可能失控而致泡沫破灭,会给社会造成不稳定因素。
董登新:从资本角度来说,当前中国的房地产市场不是撑不撑得住的问题,而是资本链相当脆弱,随时有垮掉的风险。受放贷收紧等政策影响,对很多开发商来说,现阶段主要通过私募等民间借贷方式融资,其利息一般在20%-30%之间,成本较高、融资压力大。为了支撑整个资金链,他们往往是“短借长用”,“拆东墙补西墙”,但这种支撑不具备可持续性。我所认识的一些朋友,以前他们的资金或多或少会参与到房地产项目中,但现在他们开始陆续撤离楼市,改投其他项目。
《支点》:中国地域宽广,如果说有房产泡沫的话。不同地方的表现应不一样,具体对一二三四线城市来讲,出现泡沫时会有哪些特征?
蔡为民:受限购政策、高通胀等影响,从2011年起,中国房市呈分化态势。当通胀严重时,大量避险资金选择进军没有限购政策的三四线城市房地产,当地政府对资金的到来也持欢迎态度,开始大量卖地,开发商拼命盖楼。此时,三四线城市的房产走向非理性繁荣态势,其中大部分交易是为了投机,为了赚快钱。这种状况下,房产严重过剩,而要消化这些过剩的房产需要时间。糟糕的是,对很多三四线城市来说,需求已经很少了,但供应还是源源不断,很多人问,三四线城市的房产会跌多少?我认为,跌多少并不是问题的核心,关键要问需求在哪里,这比房价跌多少更可怕。
二线城市和三四线城市不同。最近杭州房价下跌,但值得注意的是,一旦下跌15%-20%,就马上有需求跟上,这说明二线城市仍然是有需求的。只不过这类需求还在观望。换句话说,二线城市的房产,表面上看似是无效需求,但只要价格下降,就会出现有效需求。如果宏观经济没有太大波动,二线城市房价至少可以稳定到今年下半年。
而对一线城市来说,有效需求比二线城市更旺盛,相信今年内其房价应该不会有大问题。
陈潜峰:相信很多人还在等“房市雪崩”的那一刻。曾经,“房市泡沫”、“房市发烧”、“房市绑架中国经济”等言论频频见诸报端,但我认为中国房市特别是三四线城市房价崩盘的可能性不大,理由有三点:一是随着中国城镇化进程日渐加快,城市人口将进一步增加,这必定会带来住房刚性需求的增加;二是随着三四线城市工业园的兴建,外资引入进一步扩大,当地经济必定迎来新一轮增长,同时也将带来就业市场的拓宽,这将会直接推动房价上升。三是金融危机和产业转移会推动大批农民工返乡创业,拉动当地经济发展,进而刺激房市。
高海燕:短期中国房市的风险还是三四线城市全面过剩所带来的系统性风险。理论上崩盘风险较大。但事实上,中国投资者和置业者很容易被“宏大叙事”和“神话”所左右,风险总能持续运行。2014年,三四线城市在城镇化“故事”的刺激下预计还能带病运行,至于以后能持续多久,目前还难以预测。
QE退出致房价下跌?
《支点》:随着美国经济复苏和美联储逐步退出量化宽松政策。过去5-6年全球低利率时代有可能终结,这将导致资本加速撤离新兴市场,这是否会影响到中国房市?
高海燕:中国的房地产市场很奇怪,往往处于非全球化状态。这些年来,宏观调控政策在一定程度上“意外”地“保护”了房地产市场没有能进入市场调整的空间。因此国际大环境的变化对中国房市的影响不会很大,保持现状仍将是中国房市短期内的基本态势。
陈潜峰:货币政策紧缩或放松,对房价的上涨和下跌会产生一定影响,但并不是决定性因素,政府的货币杠杆短期内会对房价有影响。但“无形之手”即市场的杠杆调节会更有效。近几年来,政府一直加大调控力度,房地产市场却持续火爆,这就是最好的例证。
董登新:谈中国房市,一个不能忽视的问题是,社会的惯性预期太大。大部分民众都不相信房价会跌,在他们心里只有一个信念,买房肯定会涨。这其实也与中国目前投资渠道过窄有关,买黄金,黄金跌,买股票,股票跌,还能买什么呢?只能买房。事实上,这么多年来,房价也的确一直往上涨。从客观上强化了人们“想投资就买房”的心理预期,这种预期会进一步刺激房价上涨。
是“调控”还是“救市”?
《支点》:近年来政府出台多项政策调控房价,实际效果却不理想,被网友戏称为“十调九涨”。能预测下今年提出的分类调控政策会出现什么样的效果吗?
蔡为民:两年前,我曾说过一句话,限购措施松绑之日,就是房市崩盘之时。当然这句话有夸张的成分,其背后的意思是说,当房产要限购的时候,说明需求还是很旺盛,如同交通管制一样,当要实施交通管制的时候,说明交通流量是比较大的。而当流量不够大的时候,是否还需要管制呢?现在房市也是一样,到了很多人在观望、需求量不大的时候,所谓的调控也就没有多大意义了。
其实调控一直存在两种意思与功能——调涨与调降。从2003年开始,房市以价量齐扬的状态居多,因此一讲到“调控”,大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格,而未来,房地产调控的重心将有可能指向“救市”。
董登新:近年来的大多数调控政策都是行政管制手段,到现在已用到极致,如果再严的话,那只能限制房产交易了。未来若还要调控房价,应该转换思路。比如对一二线城市来说,现在的状况更多的是价格泡沫,而三四线城市则更多的是产能泡沫,所以要针对不同城市进行分类调控。
高海燕:分类应该是沿着供应和需求两端进行调控。既要确保在土地、中小型商品住房以及共有产权住房上供应的充分度,又要保持对需求的管理,特别是对投资性需求的压制。短期内应该还是会强化行政和市场这两个手段。行政上主要是促进保障性住房建设,市场上要强化建设和供应。分类调控的另一层含义,还体现在城市不同调控方法也不同,即一、二、三线城市的政策取向和力度会略有不同。一线城市和房价升幅过快的二线城市主要突出“供”和“堵”,三线城市则要强调“疏”。
还会有“黄金十年”吗?
《支点》:随着中国新型城镇化的发展,物流、医疗、公共物业、商业物业、酒店物业等非住宅房产开发正日益走热。未来中国房市是否和一些专家预测的一样,还有10到20年的好光景?
高海燕:房地产如果跳出单一以地生财的特征,转型到以服务生财的模式,那就还会有更长的好光景。创造客户价值是一种专业能力,相信这在未来是决定房地产开发商能力的标尺。
开发商在未来也会分化,强者恒强,弱者离场。特别是中国逐步走上经济结构转型之路后,地方政府对城市营运和产业营运的需求将越来越迫切,这显然不是实力弱小的开发商的“战场”。另一方面,随着置业者对房地产产品与生活方式之间关系的关注度、理解力和需求度的上升,传统的房地产行业“简单、直接、粗暴”的发展模式显然也不可持续。
陈潜峰:如以10年为一个时代的度量尺码,下一个10年对中国经济和房地产来说,都将值得期待。对于不动产投资人士,到底是投资“机会”,还是投资“趋势”?毫无疑问,机会固然不可忽视,但趋势更值得信赖。未来中国将呈现四大趋势:一是中国经济从10%的“超高增长”进入“七上八下”的次高速增长,以及小颠簸的稳态增长,而房地产业也从超高增长转为中低速增长;二是房地产市场格局由卖方市场转为买方市场;三是新一届中央政府不会放松对房地产的调控,调控成效将在吸取以往教训中逐步得到扭转;四是住宅市场的属性将从商品时代转入商品时代与